Fashion-ритейлеры уходят из торговых центров: как меняется рынок ТЦ в России

Российский рынок торговой недвижимости переживает заметную трансформацию. По итогам 2025 года fashion-ритейлеры — магазины одежды, обуви и аксессуаров — сократили свое присутствие в торговых центрах на 10–15%. Этот тренд затрагивает как региональные, так и федеральные объекты и отражает более глубокие изменения в потребительском поведении и бизнес-моделях модной индустрии.

Эксперты связывают происходящее с массовым уходом брендов с рынка, закрытием офлайн-магазинов и переориентацией компаний на онлайн-каналы продаж. В 2025 году оптимизацию бизнеса начали компании, управлявшие примерно 30 модными марками.

Как меняется структура арендаторов в торговых центрах

По данным опроса Союза торговых центров (СТЦ), более четверти управляющих российских ТЦ отметили сокращение доли fashion-арендаторов на 10–15% по итогам 2025 года.

В исследовании приняли участие члены СТЦ, объединяющего управляющих более чем 800 торговых объектов по всей стране, что делает результаты репрезентативными для всего рынка.

• В 21% торговых центров fashion-ритейлеры занимают 30–50% арендопригодных площадей.
• В 15% объектов доля магазинов одежды, обуви и аксессуаров составляет менее половины.
• Лишь в 5% ТЦ fashion-рознице отведено более 50% площадей.

Даже в торговых центрах, традиционно ориентированных на моду, структура арендаторов постепенно меняется.

Смещение фокуса: от одежды к сервисам и досугу

Показательным примером трансформации является аутлет «Fashion House Шереметьево».

По итогам 2025 года доля арендаторов, не связанных с продажей одежды и аксессуаров, достигла 30–32%, тогда как годом ранее составляла около 25%.

Это отражает общий тренд: торговые центры все чаще делают ставку на форматы с более стабильным и прогнозируемым трафиком.

К таким форматам относятся:

• кафе и рестораны;
• фудкорты;
• развлекательные пространства;
• сервисные точки.

По словам вице-президента СТЦ Наталии Кермедчиевой, именно эти форматы сегодня позволяют торговым объектам сохранять поток посетителей.

Почему fashion-бренды уходят из офлайна

Тенденция к сокращению доли модных ритейлеров в торговых центрах наблюдается не первый год, однако в 2025 году она стала особенно заметной.

Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева отмечает, что в 2025 году рынок покинули как минимум 28 fashion-брендов.

Полное закрытие брендов

Среди марок, полностью прекративших деятельность:

• Incity
• Deseo
• Etam
• Mudo
• Megatop

Бренды в процессе ухода

• Yollo
• Face Code
• Cosareve
• Button Blue

Переход в онлайн

Часть игроков решила отказаться от офлайна и сосредоточиться на электронной коммерции:

• I Am Studio
• Prav.da
• Inspire Girls

Снижение спроса и изменение потребительского поведения

Причины трансформации бизнеса у fashion-брендов различны, но ключевым фактором остается снижение потребительского спроса.

По данным «Чек Индекса», в 2025 году количество покупок одежды и обуви сократилось на 11% год к году.

• Офлайн-продажи упали на 17%.
• Онлайн-продажи, напротив, выросли на 9%.

Средний чек на одежду и обувь составил около 3 тыс. рублей, увеличившись на 5% год к году — примерно на уровне инфляции.

Это говорит о том, что покупатели стали реже совершать покупки, но не готовы существенно увеличивать расходы.

Посещаемость торговых центров: падение, но не обвал

Интересно, что снижение посещаемости магазинов одежды оказалось менее драматичным, чем падение продаж.

По данным Focus Technologies, за почти полный 2025 год fashion-ритейлеры потеряли около 6% трафика.

В начале 2026 года (период с 29 декабря 2025 года по 1 февраля 2026 года) показатель снизился еще на 3% год к году.

Это подтверждает, что торговые центры по-прежнему остаются местом притяжения, но их функция постепенно меняется.

Что приходит на смену fashion-ритейлу

Освобождающиеся после закрытия модных магазинов площади редко простаивают долго.

Как отмечают участники рынка, они перераспределяются в пользу:

• общепита;
• развлекательных форматов;
• сервисных услуг;
• общественных пространств.

Операционный директор Fashion House Group по России Цезарий Полторак объясняет это тем, что трафик у таких арендаторов более стабилен и предсказуем.

Разные стратегии для разных форматов ТЦ

При этом крупноформатные торговые центры все же стараются сохранять присутствие fashion-арендаторов.

Если магазин одежды закрывается, его часто стремятся заменить аналогичным брендом, отмечает Евгения Хакбердиева.

Однако в ряде случаев:

• площади временно остаются вакантными;
• передаются другим сетям с понижением арендной ставки.

Об этом говорит управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов.

Будущее торговых центров: от торговли к общественным пространствам

По прогнозу генерального директора Fashion Consulting Group Анны Лебсак-Клейманс, часть торговых объектов в перспективе окончательно трансформируется.

Они перестанут быть исключительно торговыми площадками и превратятся в многофункциональные общественные пространства.

В таких ТЦ ключевыми станут:

• фудкорты и рестораны;
• зоны досуга;
• сервисы;
• ивент-пространства.

Fashion-ритейл при этом сохранится, но уже не будет доминирующим элементом.

Выводы

Сокращение доли fashion-ритейлеров в торговых центрах — это не временное явление, а отражение структурных изменений рынка.

Рост онлайн-продаж, снижение покупательской активности и изменение форматов потребления заставляют торговые центры адаптироваться.

В ближайшие годы ТЦ будут все меньше ассоциироваться исключительно с покупкой одежды и все больше — с досугом, сервисами и общественной жизнью.

Для fashion-брендов это означает необходимость пересмотра стратегии: офлайн становится не основным каналом продаж, а элементом омниканального присутствия и работы с лояльностью.